2020西安写字楼市场回顾：供应量腰斩 在线教育领跑租赁需求
2021/1/28 16:07:49 来源：86写字楼网
摘要:
写字楼作为市场度量衡之一，折射着整个商业地产行业的冷暖变化。受疫情影响，多个城市写字楼空置率在2020年创下新高，同时租金不断下调。
以西安为例，2020年第四季度甲级写字楼空置率高达30.4%，全年供应量较去年下降50%。尽管整体大环境遇冷，但西安写字楼市场仍然韧性不减，展示出这座古都顽强的生命力。
西安成功迈入“万亿俱乐部”经开区吸引总部企业入驻
回顾2020年，尽管大环境市场遇冷，但西安市逆势提速，韧性不减，向人们交出了一份亮眼的成绩单。据西安市统计局消息，2020年西安市生产总值达到10020.39亿元，成功迈入“万亿俱乐部”，也为去年画上了一个圆满的句号。此次优异的成绩，使得西安成为了西北首个、西部第三个GDP破万亿城市，这意味着西安未来在人才引进及产业资源聚集方面有着更强大的底气。
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5个千亿级产业奠定万亿GDP基础
2020年10月29日，西安市政府办公厅印发《西安市现代产业布局规划》。《规划》提出到2022年，西安市基本形成5个千亿级支柱产业，全市先进制造业总产值年均增长15%以上。这一产业比重的提高，意味着其将成为西安经济发展的主要力量，为冲击万亿GDP奠定了坚实的基础。
与此同时，就目前西安现有产业聚集区域来看，高新区起步较早，重点支柱产业及新兴产业聚集程度较高，依托三星、中兴等龙头企业，该区域还将释放更大潜能，为写字楼市场带来更多租赁需求。
02
地铁三线齐开 交通便利程度大幅提升
2020年，西安地铁进入全面加速时代，年底迎来5号线、6号线、9号线三线齐发。至此，西安地铁运营里程突破200公里，日均客运量达350万人次。
四通八达的营运网络将进一步提升西安这座城市的便利指数。据第一太平戴维斯数据显示，6号线的开通使地铁站点500米内写字楼占比提升至32%，极大地填补了高新区域轨道交通的空白部分，减少了周边员工的通勤时长，使得区域内商务资源高效流通。
03
人口红利进一步释放
2020年可谓抢人大战最激烈的一年，多个城市纷纷加入战局，西安同样毫不例外，并且早在几年前就已经加速布局：引进高素质人才、提供购房补贴、降低落户门槛等一系列措施使得落户人数暴增，早在2019年西安人口就已成功突破千万。
在十四运、西部大开发等一系列机遇的推动下，西安人口红利有望进一步释放，城市活跃度及创新力将被激发。与此同时，人口大量流入带动住宅市场需求攀升，因此房地产相关企业对写字楼市场的租赁需求也随之活跃。
年初受疫情影响，西安土拍市场一度遇冷，所幸在政府相关政策支持下逐步回暖。2020年全年西安市商业用地成交112宗共计6077亩，实现土地出让收入225.22亿元，同比增长43.7%。其中，绿地集团以总价33.11亿元竞得西安经开区5宗土地，豫园股份9.24亿元拿下西安经开区2宗土地。由此不难看出，经开区高铁新城2020年成为了土拍市场崛起之星。在高铁经济赋能之下，经开区交通优势进一步被放大，先后吸引绿地、恒大丝路总部大厦、苏宁智慧零售丝路总部等头部企业落子，使该区域逐渐跃升为新兴商务办公板块。
写字楼吸纳量由负转正 在线教育领跑2020租赁需求
随着下半年市场逐步复苏，西安甲级写字楼市场净吸纳量由负转正，存量升至201万平方米。但从整体数据来看，2020年仅迎来天一国际、永威时代广场、保利中心等项目入市，共计约15万平方米，较去年下降49.3%，供应量几近腰斩。
据第一太平戴维斯数据，2020年西安市甲级写字楼第四季度市场空置率同比下降3.1个百分点至30.4%。租金方面，全市账面录得103.5元每平方米每月，综合全年数据来看同比下滑0.8%，呈小幅下降趋势。
从租赁行业占比来看，全年西安甲级写字楼新增租赁最为活跃的前四大行业依次为消费者服务、金融、房地产及信息技术。其中，在线教育在疫情助推作用下爆发大量租赁需求，领跑2020。网易有道四季度在高新扩租6000㎡，好未来在建科中心扩租5100㎡，粉笔网在中铁第壹国际和恒石国际中心分别扩租3000㎡和1500㎡。不难看出，由于西安科研院校集中及人才引进等教育资源优势，相关企业纷纷加速布局扩张，促使在线教育行业租赁需求集中于大面积产品。
同时，随着西安“硬科技之都”概念的提出，政府不断对相关产业持续加码，催生科技类企业租赁面积大幅上升，未来还有望更加活跃。
就第四季度写字楼租赁区域搜索热度来看，高新区、经开区、未央区占据排行榜前三名。对比2020全年数据，高新区一直难逃“热搜”体质，荣登企业最钟爱区域榜首。加之西安6号线地铁的成功开通，使得高新区写字楼周边通勤条件有所改善，便利性大幅提高，租赁需求进一步活跃。
除高新区外，经开区及未央区在2020年同样赚足眼球。凭借行政中心区位优势及政策倾斜，城北区域赢得了众多企业青睐，同时，该区域相对较低的租金成本驱使不少初创型企业择址于此，热度居高不下。
数据来源：58安居客房产研究院
写字楼租赁面积方面，100-200㎡项目关注度最高，占比38%，较三季度上升2%；其次为200-300㎡及100㎡以下项目，分别占比20%及18%，同比上一季度下降2%；800-1000㎡项目搜索热度最低，占比仅为1%，以上数据全年无较大变化，也进一步验证了中小型办公面积在写字楼市场的受欢迎程度。
为了适应这一趋势，西安写字楼业主方也逐渐趋向于提供更为丰富且可分割的小户型产品，同时考虑到企业运营成本，推出更加灵活的租约模式来吸引租户。
四季度写字楼挂牌价上涨 办公物业大宗交易活跃
根据58同城、安居客《2020年Q4写字楼价格地图》显示，四季度西安写字楼挂牌价为14394元/㎡，环比上涨4.49%，在新一线城市中表现最为突出。分区域来看，曲江新区以16924元/㎡的挂牌价格排名最高，雁塔区以15075元/㎡的水平排在其后，与上季度相比，除价格略有浮动外，区域排名无变化。
大宗交易方面，西安2020年录得4笔大宗交易均为办公类物业，金额共计28.8亿元，且主要集中在第四季度。不止西安，目前全国有60.9%的买家购买写字楼项目均以投资增值为主要需求，自用需求占比仅为33.3%。
2021年，自用占比将会进一步提升成为主流力量，一方面头部企业如在线教育、互联网等行业不断扩张需要更多的办公面积，一方面受疫情制约，外资买家入场投资步伐有所减缓。
展望2021：新增供应量回升 将拉高空置率
未来一年，西安甲级写字楼市场将迎来一波新增供应量，预计将超过40万平方米，值得注意的是近来疫情形势逐渐严峻，2021年项目能否如期交付仍然是一个未知数。但可以肯定的是优质项目的入市将进一步拉高空置率，致使租金继续下行。
尽管西安写字楼市场仍然处于增量时代，但后疫情时代，企业对于写字楼的运营服务有了更高的要求：是否位于地铁通勤圈内、防疫措施是否到位、楼宇抗风险能力高低与否、物业服务是否完善都成为了考量写字楼的新兴量化标准。因此，不断修炼内功、提升自身水平、推出更丰富的产品成为了2021年写字楼市场的头号目标。
伴随着城市的更新升级及疫情的助推作用，2021年西安市信息技术产业将获迎来蓬勃发展，尤其是在“硬科技之都”战略强有力的支撑下，互联网企业将继续成为写字楼市场需求主要动力。其中，初创型科技企业对租金成本较为敏感，中小面积及灵活办公等项目热度将持续攀升。
与此同时，就目前国外疫情形势来看并无缓解趋势，预测2021年西安写字楼租赁及交易市场仍将以内资企业为主，外资企业活跃度大幅降低。同时，随着2021年十四运的召开、地铁11、12、17号线投入规划建设，港务区及地铁周边写字楼项目将获得更多关注度。
作为新一线城市，随着政府营商环境的不断优化和招商引资政策的持续加码，未来西安将赢得更多发展机遇，市场将进一步迸发新活力。其次，在新基建热潮下，5G技术、人工智能、数据中心等高端技术产业将进入高速发展期，西安作为“硬科技之都”将持续吸引更多互联网企业落子。长期来看，西安办公需求仍有上升空间，经济前景值得看好，尤其是在2020年GDP破万亿后，还将吸引更多投资者关注。
